| 房子特色 | 【基本資料】
📍類型：電梯大樓
📍社區：市政交響曲
📍地址：台中市西屯區市政北一路267號13樓之7
📍結構：RC造
📍樓層：13樓/總樓層28樓
📍屋齡：約20年（完工日：95年11月13日）
📍土地使用分區：第六種新市政中心專用區
📍用途：住家用
📍格局：依現況說明（現況為空屋無人居住，水錶已拆除，含停車位編號172號）
📍拍賣原因：給付票款
📍投標地點：臺灣臺中地方法院
📍保證金：372.5萬元
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【坪數資料】
▶️總坪數：42.94坪
▶️主建坪：19.47坪
▶️附屬坪：4.10坪
▶️公設坪：19.37坪(含車位9.71坪)
▶️土地坪：3.09坪
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【生活與交通機能】
✅學校：市立惠文國小、國中、高中(1.4公里)
✅政府機關：台中市政府(1公里)、台中市議會(750公尺)、臺中國家歌劇院(300公尺)、臺中市政府警察局第六分局(350公尺)
✅醫院：林新醫院(1.6公里)
✅公園：小來公園(200公尺)、夏綠地公園(550公尺)、惠來公園(850公尺)
✅賣場：宜家家居臺中店(1.9公里)、老虎城購物中心（550公尺）、誠品生活480(400公尺)
✅大型百貨：新光三越台中中港店(800公尺)、台中大遠百（1公里）
✅超市：萬家福文心店(1.3公里)、萬家福青海店(1.5公里)
✅交通：台中捷運綠線市政府站(1.5公里）、朝馬轉運站(1.1公里)
✅公車：河南市政路口站(300公尺)、第六分局惠來路站(260公尺)、第六分局市政路(400公尺)
✅快速道路：台74線快速道路（市政路交流道）
✅高速公路：國道1號台中交流道（中港交流道）
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【法院筆錄摘要】●點交情形→部分點交、部分不點交●
📢本建物據債權人陳報原由債務人及家屬自住，現況無人居住使用中，603建號建物拍定後依現況點交；惟若有不能點交之情事則不予點交。
📢其餘部分（公設建號752，含停車位編號172號）係拍賣債務人之應有部分，因債務人未現實占有，拍定後不點交。
📢法院至現場執行查封時，管理員陳稱該屋水錶已被拆除，亦欠有多期管理費，但不確定債務人是否有回來居住。
📢抵押權及限制登記於拍定後均予塗銷；日後出售時土地漲價總數額25.7萬元可優先扣抵房地合一稅。
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【他項權利】債權總額:3,060萬元（拍定後塗銷）
📌彰化商銀，1344萬，設定日107.12.27
📌彰化商銀，276萬，設定日111.06.21
📌中租迪和(股)，1440萬，設定日114.11.18
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【拍賣紀錄】
📍第一拍｜2026/09/01｜1940萬｜45.2萬／坪｜部分點交｜流標
📍第二拍｜2026/09/29｜1552萬｜36.2萬／坪｜部分點交｜流標
📍第三拍｜115/10/27｜1241.6萬｜28.9萬／坪｜部分點交｜目前拍次
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【環境特徵】七期市政核心豪宅聚落・國際級歌劇院水岸綠意
📌街道氛圍：座落於市政北一路燙金地段，周邊頂級豪宅與國際商辦林立，林蔭大道寬敞整齊，兼具奢華質感與靜謐生活品味。
📌建築風格：市政交響曲規劃28層RC地標大樓，外觀俐落氣派，社區公設齊全，具備飯店式全天候門禁管理。
📌綠地分佈：緊鄰夏綠地公園綠帶、秋紅谷生態景觀公園與台中國家歌劇院廣場，散步休閒與文藝展演下樓即享。
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【地段價值】台中新市政中心核心・蛋黃中的蛋黃地段
📌土地使用分區：第六種新市政中心專用區，高強度土地開發價值，坐擁台中頂級政經與商業樞紐。
📌未來發展潛力：市政路延伸工業區工程逐步貫通，加上捷運藍線願景，雙捷交會與豪辦聚落推升地段抗跌保值實力。
📌稀缺性：七期核心多為百坪以上動輒半億的超大豪宅，總建坪40餘坪且帶車位的低總價輕奢戶型釋出極為稀少。
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【案件特色】13樓高樓層景觀戶・七期小坪數置產首選
🎇13樓高樓層居高臨下，通風明亮且視野景觀優美，遠離大馬路地面噪音。
🎇謄本登記總建坪42.94坪，室內主建加附屬約23.57坪，為七期最受歡迎的標準大兩房格局，並內含編號172號車位。
🎇主建物拍定後依現況點交，無長期租賃合約糾紛，點交權益明確。
🎇坐擁惠文完全中學明星學區與國家歌劇院生活圈，文教生活機能位居台中頂端。
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【優勢與亮點】跌破3字頭超殺單價・總價千萬出頭圓夢七期
🏆七期難得親民門檻：三拍總底價僅1,241.6萬，換算單價僅約28.9萬/坪，以親民總價即可入主台中最高身價地段。
🏆降價讓利幅度大：相較首拍底價1,940萬，第三拍已大幅降價698.4萬元（降幅達36%），價格安全邊際顯著。
🏆點交自住收租皆宜：現場為空屋點交，省去繁複談判，日後轉售土地漲價總額25.7萬可優先扣抵房地合一稅。
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【注意事項】
⚠️筆錄載明水錶已被拆除且積欠多期大樓管理費，投標人需向管委會查明詳細欠費金額，並向自來水公司申請重新復表裝水。
⚠️車位編號172號屬於共有部分應有部分，筆錄載明不點交，投標前請向管委會確認車位位置、規格及實際使用約定。
⚠️依強制執行法規定買受人就物之瑕疵無擔保請求權，投標前請現場勘查社區外觀與進出動線。
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💰拍次:第三拍
💰底價:1,241.6萬
💰單價:28.9萬／坪（依謄本總坪數42.94坪計算）
💰實價均價:(未扣除車位)39.88萬／坪（依據同棟「市政交響曲」一年內實登未扣車位成交明細平均計算：
269號21樓之8：1514萬/34.47坪=43.92萬／坪
269號5樓之5：1700萬/43.63坪=38.96萬／坪
269號12樓之8：1236萬/33.64坪=36.74萬／坪三筆未扣車位平均單價=(43.92+38.96+36.74)/3=39.88萬／坪，換算本戶42.94坪合理市場合計約為1,712.5萬）
💰與實價價差比率:(1241.6萬-1712.5萬)/1712.5萬=-27.50%
💰狀態評估:第三拍底價1,241.6萬相較同社區近一年實價登錄未扣車位均價折讓達27.50%，每坪單價僅28.9萬，遠低於同棟36～43萬成交行情，價格安全邊際極高，為極具優勢之進場拍次。
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【潛在利潤空間】
📌若以第三拍底價1,241.6萬得標，對照同社區實登市場行情1,650萬～1,750萬，帳面預估具備350萬～450萬之利潤空間。
📌全室輕裝修後出租予七期商辦白領或主管家庭，預估月租金可達3.2萬～3.6萬元（含車位），毛租金投報率約在3.1%～3.5%。
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【核心買方與痛點】
🎯核心買方:七期周邊商辦的高階主管、科技新貴、置產收租的高資產族群，以及渴望以低總價入主七期惠文學區的自住首購族。
🎯買方痛點:七期豪宅動輒三四千萬起跳且多為大坪數，自備款門檻極高；本案需留意水錶復裝與欠繳管理費之清算處理手續。
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