【物件資料】
📍類型：電梯華廈
📍社區：青雲大廈
📍地址：台北市大同區環河北路一段365號6樓
📍結構：RC造
📍樓層：6樓/7樓
📍屋齡：約42年（完工日：民國73年12月21日）
📍土地使用分區：特定專用區(四)(供河濱住宅使用)
📍用途：住家用
📍格局：依現況債務人及家屬自住（含陽台外推格局）
📍拍賣原因：清償債務
📍投標地點：臺灣士林地方法院
📍保證金：548萬
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【坪數資料】
▶️總坪數：48.20坪
▶️主建坪：36.12坪
▶️附屬坪：6.76坪
▶️公設坪：5.32坪
▶️停車坪：依公告
▶️增建坪：0.41坪
▶️土地坪：9.14坪
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【生活與交通機能】
✅商圈：大稻埕商圈、迪化街商圈、延三夜市商圈、寧夏夜市商圈
✅學校：永樂國小、太平國小、忠孝國中、民權國中
✅政府機關：大同區公所、大同戶政事務所、大同分局延平派出所
✅醫院：臺北市立聯合醫院中興院區、馬偕紀念醫院台北院區
✅藥局：屈臣氏、康是美、大樹連鎖藥局
✅公園：大稻埕碼頭水岸公園、延平河濱公園、朝陽茶葉公園
✅賣場：家樂福重慶店
✅大型百貨：京站時尚廣場、新光三越台北站前店
✅超市：全聯福利中心大同民樂店、美廉社
✅便利商店：7-ELEVEN、全家便利商店
✅交通：捷運北門站、捷運大橋頭站、台北轉運站
✅捷運：松山新店線（北門站）、中和新蘆線（大橋頭站）
✅公車：大稻埕碼頭公車站、民生西路口(大稻埕碼頭)站、南京西路口站
✅快速道路：市民大道高架道路、環河南北快速道路
✅橋：台北大橋、忠孝大橋
✅高速公路：國道一號（台北交流道）
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【法院筆錄摘要】●點交情形→建物點交，土地持分不點交●
📢占有使用狀況：1271、2490建號建物於拍定後點交；其餘土地屬拍賣應有部分，拍定後不點交。查封時由債務人及其家屬自住。
📢屋況與增建情形：現場有陽台外推（即2490建號未保存登記建物，面積約0.41坪）。
📢違建列管註記：經臺北市建管處函覆，2490建號為水平增建違章建築，現況拍照存證列管，拍定人須自負拆除風險，且拍定後無法持權利移轉證書辦理登記。
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【他項權利】債權總額:3620萬
📌台灣中小企業銀行，1920萬，110.8.24
📌台灣中小企業銀行，500萬，110.8.24
📌京原企業，1200萬，111.12.12
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【拍賣紀錄】
📍第一拍｜2026/06/11｜3,375.0萬｜70.02萬／坪｜點交｜流標
📍第二拍｜2026/07/09｜3,038.9萬｜63.05萬／坪｜點交｜流標
📍第三拍｜2026/08/13｜2,735.81萬｜56.76萬／坪｜點交｜流標
📍公告應買｜2026/11/20截止｜2,735.81萬｜56.76萬／坪｜點交｜目前拍次（應買中）
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【環境特徵】大稻埕水岸風華，靜巷人文生活圈
📌街道氛圍：座落於環河北路一段，前迎淡水河水岸與大稻埕碼頭，後接大稻埕古蹟商圈與迪化街，兼具文創氣息與生活便利。
📌建築風格：7層電梯華廈社區，單純30戶，公設比僅約11%，室內得坪率高。
📌綠地分佈：緊鄰大稻埕水岸公園及延平河濱公園，享有大片綠帶與自行車道休閒空間。
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【地段價值】西區門戶軸線，水岸景觀與都更價值兼備
📌土地使用分區：特定專用區(四)(供河濱住宅使用)，居住環境單純。
📌未來發展潛力：受惠於雙子星特區及西區門戶計畫推動，周邊商業活動與觀光發展動能強勁。
📌稀缺性：北市精華區少有近河濱的大室內坪數華廈，土地持分高達9.14坪，具備長期資產保值與改建潛力。
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【案件特色】極致大主建高坪效，三拍價位直接應買
🎇超低公設比：謄本登記公設僅5.32坪（公設比約11%），主建加附屬高達42.88坪，室內空間寬敞好規劃。
🎇建物產權點交：現況由債務人家屬自住，拍定後依法院程序點交，產權與點交權益明確。
🎇景觀高樓層：位於6樓高樓層，採光通風良好，具備水岸視野潛力。
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【優勢與亮點】高CP值大空間，現階段應買進場好時機
🏆低單價高坪效：每坪單價僅約56.76萬，相較周邊市價折讓明顯。
🏆大稻埕水岸生活圈：出門即達河濱公園與碼頭廣場，兼具休閒綠意與文創商圈。
🏆土地持分大：基地持分9.14坪，在台北市核心蛋黃外圍極具資產抗跌性。
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【注意事項】
⚠️土地持分不點交：拍賣土地為持分應有部分，拍定後土地部分不點交。
⚠️陽台外推違建列管：2490建號為陽台外推水平增建（約0.41坪），經建管處拍照存證列管，須自行承擔潛在拆除風險。
⚠️屋況需現場確認：建物為42年屋齡，投標/應買前需預留裝修及老屋翻新預算。
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【價差比率估算】
💰拍次:公告應買（第三拍底價）
💰底價:2,735.81萬
💰單價:56.76萬／坪（依謄本登記總坪數48.20坪計算：2735.81萬/48.20坪）
💰實價均價:66.0萬／坪（依周邊500公尺內屋齡37~47年同類型住宅華廈/大樓實價行情，未扣除車位）
💰與實價價差比率:(實價均價-拍賣單價)/實價均價=(66.0-56.76)/66.0=14.00%（約便宜14.0%）
💰狀態評估:目前為公告應買階段，以每坪約56.76萬進場，相較周邊市價66萬/坪具備明顯折讓價差，適合自住大空間或收租置產。
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【潛在利潤空間】
📌帳面獲利空間：若以周邊市場行情66萬/坪估算（48.20坪*66萬=約3,181萬），以底價2,735.81萬取得，帳面利潤空間約445萬元。
📌預估租金投報率：室內大4房空間若整層出租，月租金預估約4.0萬~4.8萬元；若隔間活化改裝出租，預估年租金收益約48萬~60萬元，年租金投報率約1.8%~2.2%。
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【核心買方與痛點】
🎯核心買方：在地大家庭換屋族、喜愛大稻埕水岸生活的自住客、追求低公設大主建的置產族。
🎯買方痛點：台北市區新大樓總價動輒4,000萬起且公設比高達35%，難以在3,000萬以內買到室內實用面積破40坪的電梯大住宅。
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