【物件資料】
📍類型：電梯華廈
📍社區：青雲大廈
📍地址：台北市大同區環河北路一段365號6樓
📍結構：RC造
📍樓層：6樓/7層
📍屋齡：42年（完工日：民國73年12月21日）
📍土地使用分區：特定專用區(四)(供河濱住宅使用)
📍用途：住家用
📍格局：依現況說明
📍拍賣原因：清償債務
📍投標地點：士林地方法院
📍保證金：492.8萬
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【坪數資料】
▶️總坪數：48.20坪
▶️主建坪：36.12坪
▶️附屬坪：6.76坪
▶️公設坪：5.32坪
▶️停車坪：依公告
▶️增建坪：0.41坪
▶️土地坪：9.14坪
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【生活與交通機能】
✅商圈：大稻埕商圈、迪化街南北貨商圈、延三夜市商圈、大龍峒商圈
✅學校：永樂國小、太平國小、忠孝國中、民權國中
✅政府機關：大同區公所、台北市稅捐稽徵處大同分處、大同分局大橋派出所
✅醫院：台北市立聯合醫院中興院區、馬偕紀念醫院台北院區
✅藥局：屈臣氏、康是美、大樹藥局及迪化街周邊健保特約藥局
✅公園：大稻埕碼頭河濱公園、延平河濱公園、朝陽茶香公園
✅賣場：家樂福超市（重慶北店）、全聯福利中心
✅大型百貨：京站時尚廣場、新光三越台北站前店
✅超市：全聯福利中心（大同延平店）、美廉社
✅便利商店：7-ELEVEN、全家便利商店
✅交通：環河北路一段、民生西路、重慶北路二段、延平北路二段主要幹道
✅捷運：捷運中和新蘆線「大橋頭站」（步行約8至10分鐘）、捷運松山新店線「北門站」
✅公車：台北橋站、迪化街站、民生西路口站，多線公車穿梭雙北各區
✅快速道路：環河南北快速道路、市民大道高架道路
✅橋：台北大橋、忠孝橋、重陽大橋
✅高速公路：國道一號台北交流道（重慶北路交流道）
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【法院筆錄摘要】●點交情形→如備註或使用情形欄所示（建物點交，土地不點交）●
📢占有使用狀況：114年3月3日現場查封時，債務人配偶在場陳稱建物目前係債務人及其家屬自住，拍定後建物依現況點交；其餘土地係拍賣應有部分，拍定後不點交。
📢陽台外推增建：現場有陽台外推情事（即未保存登記2490建號，面積約0.41坪），經北市建管處函覆比對83年空照圖無施工跡象，拍照存證列管，拍定人須自負拆除風險，且拍定後無法持權利移轉證書辦理登記。
📢債權拍賣歷程：本案歷經一拍、二拍、三拍流標及特別變賣公告，現由債權人聲請減價拍賣進入第四拍程序，底價降至2,463.73萬元。
📢產權負擔塗銷：原抵押權設定於拍定後依法辦理塗銷。
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【他項權利】債權總額:3620萬
📌台灣中小企銀，1920萬，設定日：110.8.24
📌台灣中小企銀，500萬，設定日：110.8.24
📌京原企業，1200萬，設定日：111.12.12
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【拍賣紀錄】
📍第一拍｜2026/06/11｜3,375.00萬｜70.0萬／坪｜部分點交｜流標
📍第二拍｜2026/07/09｜3,038.90萬｜63.0萬／坪｜部分點交｜流標
📍第三拍｜2026/08/13｜2,735.81萬｜56.8萬／坪｜部分點交｜流標
📍第四拍｜115/10/15｜2,463.73萬｜51.1萬／坪｜部分點交｜目前拍次
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【環境特徵】淡水河水岸首排視野，大稻埕文藝歷史廊帶
📌街道氛圍：臨環河北路一段面迎淡水河景觀，後方緊鄰迪化街歷史街區與永樂市場，兼具人文氣息與便利生活採買。
📌建築風格：單純7層電梯華廈，一層戶數少，全棟僅約30戶，出入單純，公設比極低（約11.0%）。
📌綠地分佈：過水門即達大稻埕碼頭與延平河濱公園，坐擁北市首屈一指的水岸自行車道與夕陽景觀。
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【地段價值】大同河濱住宅核心，稀有高樓層開闊景觀
📌土地使用分區：特定專用區(四)(供河濱住宅使用)，基地緊鄰河岸景觀廊帶，具有獨特的水岸居住價值。
📌未來發展潛力：坐享大同區雙連、大稻埕老城區活化與西區門戶計畫外溢效益，長線改建與都更整合潛力豐厚。
📌稀缺性：北市市區少見室內實用主建逾36坪、公設僅5.32坪之電梯景觀高樓層大戶。
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【案件特色】超低公設極致大空間，四拍超甜價釋出
🎇公設比僅約11.0%（公設坪僅5.32坪），主建加附屬高達42.88坪，實質得房率超過88%。
🎇位處6樓次頂樓黃金樓層，無頂樓日曬漏水疑慮，視野開闊採光極佳。
🎇債務人家屬自住，法院筆錄載明建物拍定後點交，排除租賃糾紛，接管程序明快。
🎇歷經多次減價拍賣，第四拍底價降至2,463.73萬（每坪僅約51.1萬），價格大幅低於市場行情。
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【優勢與亮點】跌破五字頭超值單價，點交大坪數景觀華廈
🏆四拍顯著折價優勢：底價自一拍3,375萬一路降至四拍2,463.73萬，累積降價超過911萬元，性價比極高。
🏆超大實用居住格局：主建物逾36坪規劃大3房至4房綽綽有餘，完全滿足三代同堂或換屋族需求。
🏆建物點交安全保證：現況無租約抗性，法院依現況點交建物，保障投標人交屋權益。
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【注意事項】
⚠️臨環河幹道車流聲音：基地位於環河北路第一排，車流頻繁，窗戶建議配置高等級氣密隔音窗以維持靜謐生活。
⚠️陽台微幅外推列管：2490建號增建（約0.41坪）屬陽台外推違建，建管處已拍照存證，投標人需自負拆除風險。
⚠️屋齡42年修繕預算：建物完工於民國73年，水電管線、衛浴與防水需預留適度翻新修繕資金。
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【價差比率估算】
💰拍次:第四拍
💰底價:2463.73萬
💰單價:51.1萬/坪（以謄本總坪數48.20坪計算）
💰實價均價:(未扣除車位)66.0萬/坪（大同區環河北路一段周邊500公尺內37～47年中古大樓近一年成交均價）
💰與實價價差比率:(2463.73萬/48.20坪-66.0萬)/66.0萬*100%=-22.58%
💰狀態評估:第四拍每坪單價僅約51.1萬，相較周邊市場實價均價（66.0萬/坪）折讓幅度高達約22.6%，已具備極具吸引力的安全價格邊際與投資利潤。
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【潛在利潤空間】
📌帳面價差獲利：以區域行情66.0萬/坪計算（48.20坪*66.0萬=3181.2萬），第四拍以底價2463.73萬得標，潛在帳面獲利利差高達約717.5萬元。
📌預估租金投報率：本社區大坪數格局整修後整層月租金預估約4.5萬至5.0萬元，以四拍底價2463.73萬估算，預估毛租金投報率約2.2%至2.4%。
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【核心買方與痛點】
🎯核心買方:追求北市高實坪大空間的換屋自住族、喜愛大稻埕水岸與人文街區的在地買家、鎖定四拍超額折價的資產投資人。
🎯買方痛點:北市新成屋公設比普遍在35%以上導致可用空間狹小、市區大坪數電梯住宅總價動輒突破3500萬元門檻。
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