【物件資料】
📍類型：電梯大樓
📍社區：華國大廈
📍地址：新北市永和區得和路28號4樓
📍結構：鋼筋混凝土造（RC造）
📍樓層：4樓/7樓
📍屋齡：約45年（完工日：070.08.29）
📍用途：住家用
📍格局：依現況說明
📍拍賣原因：清償借款
📍投標地點：新北地方法院
📍保證金：246萬元
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【坪數說明】
▶️總坪數：25.24坪
▶️主建坪：20.65坪
▶️附屬坪：0.94坪
▶️公設坪：3.65坪
▶️土地坪：5.10坪
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【生活與交通機能】
✅商圈：得和路商圈、中正路商圈、六合市場、樂華夜市
✅學校：秀朗國小、永和國中、福和國中
✅政府機關：永和區公所、秀朗派出所、永和戶政事務所
✅醫院/藥局：永和耕莘醫院、丁丁藥局、屈臣氏、康是美
✅公園：四號公園（八二三紀念公園）、民權社區公園
✅賣場/大型百貨/超市/便利商店：愛買永和店、全聯福利中心、美廉社、7-11、全家便利商店
✅交通/捷運/快速道路：捷運永安市場站、捷運景安站、福和橋、永福橋、新北環河快速道路
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【法院筆錄摘要】●點交情形→點交●
📢占有使用狀況：本件標的於現場執行時，債務人在場稱房屋現仍為其本人居住自住使用，房屋無增建或變更，拍定後依法院筆錄內文記載予以點交（註：拍賣系統外標題顯示不點交，但內文明確標示點交，以此為準）。
📢屋況瑕疵：債務人自述且經法院向相關機關查詢，查無海砂屋、輻射屋、地震受創、火災受損，且建物內無非自然死亡等足以影響交易之特殊情事。
📢欠費注意：本件標的原所有權人或使用人如有積欠工程受益費、水電費、瓦斯費、管理費、公共基金等相關費用，應由拍定人自行查明後與相關單位洽商解決。
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【他項權利】債權總額:1,067萬
📌台北富邦銀行，624萬，112.4.12
📌台北富邦銀行，443萬，112.4.12
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【拍賣紀錄】
📍第一拍｜2026/04/13｜2,396.0萬｜94.93萬／坪｜點交｜流標
📍第二拍｜2026/05/11｜1,918.0萬｜76.00萬／坪｜點交｜流標
📍第三拍｜2026/06/08｜1,535.0萬｜60.82萬／坪｜點交｜流標
📍應買一｜2026/09/16｜1,535.0萬｜60.82萬／坪｜點交｜流標
📍第四拍｜115/08/10｜1,229.0萬｜48.69萬／坪｜點交｜目前拍次
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【環境特徵】永和文教核心靜巷好宅
📌街道氛圍：位於正得和路上，周邊生活機能極為成熟，下樓即有各式餐飲與診所，轉入巷弄則具備鬧中取靜的純住宅特質。
📌建築風格：經典華廈社區，公設比僅約14.4%，室內效坪極高，在現今公設比動輒35%的新成屋市場中極具坪數競爭力。
📌綠地分佈：鄰近中永和地區最大的綠肺「四號公園」，步行即可到達，享有高覆綠率與國立台灣圖書館的文教薰陶。
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【地段價值】雙城交界不敗金牌地段
📌土地使用分區：住宅區，土地持分達5.10坪，具備長期持有的資產保值與都更潛力價值。
📌未來發展潛力：緊鄰雙捷運站與雙橋（福和、永福橋），一橋之隔即達台北市敦南與公館商圈，剛性置產與租屋需求永不退燒。
📌稀缺性：永和區得和路沿線極少釋出總價1,500萬以內、含電梯且主建物超過20坪的標準正兩房/三房物件。
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【案件特色】低總價入住永和精華區
🎇室內實坪高達21坪以上，公設極低，免去花大錢買虛坪的困擾。
🎇電梯華廈中高樓層（4樓），免爬樓梯，適合首購族、長輩或新婚家庭。
🎇現況為債務人自住，且經法院確認無海砂、輻射、凶宅等瑕疵紀錄。
🎇法院筆錄明確記載建物拍定後點交，產權清楚，投標相對安全。
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【優勢與亮點】驚人價差極具套利空間
🏆價格大破盤：第四拍底價單價僅48.69萬/坪，相較於周邊同類型實價行情60萬/坪，每坪存在超過11萬的驚人價差。
🏆點交產權單純：本案無第三人租賃占有問題，債務人自住且無增建爭議，拍定後可快速合法取得使用權。
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【注意事項】
⚠️欠費與雜項支出：拍定人需自行負擔可能存在的房屋水電、管理費等欠費，投標前應先向管委會側面了解積欠狀況。
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【價差比率估算】
💰拍次：第四拍
💰底價：1,229.0萬元
💰單價：48.69萬元／坪
💰實價均價：60.00萬元／坪
💰與實價價差比率：(60.00-48.69)/60.00=18.85%
💰狀態評估：目前底價相較於周邊近一年實價行情已折讓達18.85%，極具投標吸引力，可視為逢低布局的絕佳時機。
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【潛在利潤空間】
📌帳面獲利空間：依據周邊半徑500公尺內實價均價60萬/坪計算，該物件市價約為1,514萬元。若以四拍底價1,229萬拍定，帳面潛在套利利潤空間可達285萬元。
📌預估租金投報率：永和得和路商圈租屋市場極度搶手，本案實坪大，若整理後出租，預估年租金收益相當可觀，投報率極佳。
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