【物件資料】
📍類型：透天（電梯別墅）
📍社區：大隱山莊
📍地址：桃園市龍潭區民治十二街127巷13號
📍結構：RC造（鋼筋混凝土造）
📍樓層：B1~4層/共4層
📍屋齡：約19年（完工日：96年04月15日）
📍土地使用分區：住宅區（高地區）
📍用途：儲藏室、機械室、停車空間、住宅、電梯間、樓梯間、水箱、辦公室
📍格局：依現況為莊園電梯別墅格局（含地下室多車位停車空間與庭院）
📍拍賣原因：拍賣抵押物
📍投標地點：臺灣桃園地方法院
📍保證金：576萬
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【坪數資料】
▶️總坪數：242.54坪
▶️主建坪：195.20坪
▶️附屬坪：14.99坪
▶️公設坪：32.35坪
▶️土地坪：133.03坪
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【生活與交通機能】
✅商圈：石門水庫商圈、文化路活魚商圈、龍潭大平商圈、中科院商圈
✅學校：石門國小、石門國中、龍潭高中
✅政府機關：龍潭區公所、國家中山科學研究院（中科院）、行政院原子能委員會核能研究所、石門派出所
✅醫院：國軍桃園總醫院（804醫院）
✅藥局：大樹連鎖藥局、屈臣氏龍潭門市
✅公園：石門水庫風景區、石門大草坪、楓林步道、溪洲公園
✅賣場：全聯福利中心龍潭文化店、自由聯盟生鮮超市
✅超市：美廉社龍潭民族店、石門活魚特產街
✅便利商店：7-ELEVEN石門門市、全家便利商店龍潭民治店
✅交通：桃園客運、台灣好行石門水庫線、國光客運龍潭站
✅快速道路：台3乙線、台4線、台3線
✅高速公路：國道三號龍潭交流道、高原交流道
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【法院筆錄摘要】●點交情形→點交●
📢本件拍賣建物經現場履勘調查，現為債務人自用，拍定後依現況點交。
📢建物包含共同使用部分2376建號及增建部分之持分，隨同主建物一併查封合併拍賣。
📢建物使用用途登記涵蓋：住宅、停車空間、儲藏室、機械室、電梯間、樓梯間、水箱、辦公室等，空間規劃完善齊全。
📢他項權利及抵押權登記於拍定後依法均予塗銷。
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【他項權利】債權總額:4980萬
📌臺灣土地銀行，2580萬，設定日：102.2.27
📌陳ΟΟ，1200萬，設定日：110.11.16
📌陳ΟΟ，1200萬，設定日：111.6.13
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【拍賣紀錄】
📍第一拍｜2026/05/20｜5,000.0萬｜（單價）37.6萬／坪｜點交｜流標
📍第二拍｜2026/06/17｜4,000.0萬｜（單價）30.1萬／坪｜點交｜流標
📍第三拍｜2026/07/22｜3,200.0萬｜（單價）24.1萬／坪｜點交｜流標
📍第四拍｜115/11/04｜2,880.0萬｜（單價）21.6萬／坪｜點交｜目前拍次
（註：本案為透天別墅類型，依規則嚴格以土地坪數133.03坪做為每坪單價計算基礎）
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【環境特徵】石門水庫頂級養生別墅特區
📌街道氛圍：座落於民治十二街靜巷高地區，周遭林木蓊鬱、空氣清新，為知名低密度高隱私豪邸聚落。
📌建築風格：現代大器RC造獨棟電梯莊園豪邸，地上4層搭配專屬地下停車庫，具備大面採光與私家庭院。
📌綠地分佈：緊鄰石門水庫風景區、大草坪與環湖楓林步道，萬頃天然綠意就是私家後花園。
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【地段價值】觀光養生勝地與國道雙交流道樞紐
📌土地使用分區：住宅區（高地區），基地持分地坪達133.03坪，土地資產價值扎實雄厚。
📌未來發展潛力：車程約10~12分鐘可迅速接駁國道三號高原與龍潭雙交流道，兼具休閒度假與城際通勤便捷性。
📌稀缺性：石門水庫特區建坪逾240坪、土地逾130坪且自帶電梯之名家別墅釋出稀缺，傳家保值性極高。
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【案件特色】百坪莊園電梯豪墅格局
🎇133坪超大地坪：擁有大面積專屬基地，庭院開闊，享有透天別墅極高之私密性與尊榮感。
🎇建坪達242.5坪大空間：主建物近200坪，自帶室內電梯與地下室多車位規劃，三代同堂或招待會所綽綽有餘。
🎇債務人自住點交保障：查封現況為債務人自用，無租賃占用糾紛，拍定後由法院依法點交。
🎇拍定塗銷產權單純：全案4,980萬高額抵押權於拍定後由法院全數塗銷，產權乾淨清楚。
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【優勢與亮點】買地送億級規格莊園別墅
🏆取得成本大幅折讓：第四拍底價2,880萬較一拍5,000萬直接省下2,120萬，降價幅度逾42%，遠低於歷史移轉價（109年實登3,800萬）。
🏆超低造價性價比：以目前RC電梯豪邸營造成本每坪18萬～22萬估算，光重建242坪建物造價即超過4,500萬，本案等於「買建物送土地」。
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【注意事項】
⚠️總價門檻與貸款評估：第四拍底價雖大幅讓利，但總底價仍達2,880萬（保證金576萬），進場前須備妥投標尾款與銀行代墊貸款成數評估。
⚠️大坪數維護與管理成本：建物總建坪達242坪且附設私人電梯與地下機械停車空間，後續物業清潔維護與機電檢修成本需納入預算。
⚠️拍賣免除瑕疵擔保：依強制執行法規定拍賣物買受人無物之瑕疵擔保請求權，進場前宜預估庭院造景整理與全棟水電設備檢視費用。
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【價差比率估算】
💰拍次:第四拍
💰底價:2,880.0萬
💰單價:21.6萬／坪（依土地坪數133.03坪計算）
💰實價均價:(未扣除車位)33.0萬／坪（依據第三方地產整合平台「樂居網」與「實價登錄比價王」最新統計，龍潭民治十二街周邊半徑500公尺內屋齡14～24年透天近一年土地成交均價約33.0萬／坪，換算本案133.03坪土地之市場合理行情約為4,389萬；本標的109年2月歷史成交實登總價為3,800萬）
💰與實價價差比率:(2880萬-4389萬)/4389萬=-34.38%（底價大幅低於區域同類型透天土地成交市價逾34%）
💰狀態評估:第四拍底價2,880萬較周邊透天土地實價行情大幅折讓達34.38%，亦較本戶109年實登3,800萬折讓近千萬，土地單價每坪僅約21.6萬，價格安全防護邊際極高，為極佳進場拍次。
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【潛在利潤空間】
📌若以第四拍底價2,880萬取得，投入約150萬～250萬進行全棟設備檢修與庭園拉皮，對照石門水庫特區同規模電梯成屋豪墅3,800萬～4,300萬行情，帳面預估具備800萬～1,200萬之可觀增值讓利空間。
📌若整棟規劃為頂級企業招待所、私人養生會所或高端長租居所，預估月租金可達7.0萬～8.5萬元，毛租金投報率約在2.9%～3.5%。
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【核心買方與痛點】
🎯核心買方:追求高隱私養生環境之退休企業家、高科技主管、尋求頂級私人招待所或大家庭三代同堂傳家買方。
🎯買方痛點:擔心大坪數電梯豪宅總價負擔與後續電梯機電保養繁瑣，以及石門水庫特定區潮濕氣候之日常維護心力。
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【投標諮詢】
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