【物件資料】
🎈門牌：新北市新莊區泰豐街11巷4號
🎈樓層：2層樓(加強磚造)
🎈主建坪：24.20坪
🎈另增建坪：47.01坪
🎈土地坪：19.79坪【住宅區115年公告現值：166000元/㎡】合計：65.43㎡
🎈點交情形：點交（於測量增建時，債務人鄭○倫在場稱，現由家人自住使用）
🎈拍賣原因：拍賣抵押物
🎈投標地點：新北地方法院
🎈保證金：309萬
【新莊市區生活圈】新案成交價71.09萬/坪
🏨至善元磐峰匯，3年，61.89萬/坪,平車230萬
🏨宸熙丰悦，預售，65.49萬/坪，平車285萬
🏨鳳凰花園，5年，67.16萬/坪，平車250萬
【整合街廓】
🏨臨路寬度:8米
🏨面寬:29.1米
🏨深度:36.4米
【生活機能】
✅蝦皮店到店新莊新泰店，280公尺，步行4分鐘
✅豐年國民小學，700公尺，步行9分鐘
✅新莊國民中學，600公尺，步行8分鐘
✅新莊廟街夜市，500公尺，步行7分鐘
✅新月廣場，650公尺，步行9分鐘
✅新仁醫療社團法人新仁醫院，650公尺，步行9分鐘
✅佛光山擇善寺，130公尺，步行2分鐘
【交通機能】
🚘捷運新莊站，850公尺，步行12分鐘
置產投資族與都更獵地家請鎖定！本案坐落於新莊最成熟的豐年、廟街雙商圈，步行可達捷運新莊站。超稀缺正透天，三拍底價僅1,236萬元，土地單價僅62.5萬元/坪！相較於市場行情與周邊土地價值，現省超過數百萬。高地坪、純住宅、點交保證，這是一場兼具高坪效改套被動收入與中長期都更價值的破盤盛宴，錯過絕不再有！
一、環境特徵：出繁華入寧靜的熟成純住聚落
📌街道氛圍：物件位於泰豐街靜巷內，完美隔絕了中正路與新泰路的車流喧囂。屬於標準「出繁華、入寧靜」的純住宅區，周邊巷道多為早期定居的在地街坊，居住氛圍極具凝聚力且富有人情味。
📌建築風格：本案為2層樓正透天建築（加強磚造），屋齡達54年。其最核心的優勢在於結構頂天立地、產權獨立，完全沒有大樓公設比吃重或與樓上樓下鄰居產權切割、漏水糾紛等困擾，室內空間翻新或整體拉皮極具彈性。
📌綠地分佈：鄰近知名地標新月橋景觀步道與新漢江濱河公園空間，提供大面積的親水綠帶與休閒遊憩場所，在發展飽和的舊城區中，享有難得的優質健康綠意與慢活散步空間。
二、地段價值：黃金地塊與高土地持分之都更金磚
📌土地使用分區：本案土地使用分區為「住宅區」，且本次拍賣為土地、建物均為「持分全」。本次拍賣最核心的價值就在於這塊高達19.79坪（65.43平方公尺）的完整土地產權，中長期危老重建或都更開發潛力無可限量。
📌未來發展潛力：新莊舊市區因鄰近新海橋與大漢橋，與板橋僅一橋之隔。周邊新成屋單價已站穩6字頭，本案不僅共享新莊運動中心與廟街商圈的成熟紅利，更因周邊老舊透天與公寓聚落密集，深具建商整合危老重建之長期宏觀效益。
📌稀缺性：在大台北精華捷運沿線，總價1,500萬元以內且土地產權完整的正透天已經瀕臨絕跡。此物件是兼具「超低總價、高地坪、近捷運」三大指標的頂級稀缺資產。
三、生活機能：500公尺頂標生活圈
項目關鍵地標與說明交通運輸步行約7至10分鐘即達捷運新莊站。巷口即有捷運新莊站（新莊郵局）公車站，多線公車密集。緊鄰中正路、新泰路等交通幹道，串聯環河快速道路，迅速直達雙北核心。
明星學區鄰近優質雙學區：豐年國民小學、新莊國民中學，孩童上下學動線安全便捷，免除家長長期通勤接送之苦。
百貨市場步行可達豐年傳統市場與新莊廟街夜市，日常採買新鮮生鮮、排隊小吃一應俱全。周邊連鎖超市與金融機構（如星展銀行）林立，機能近乎滿分。
醫療機構周邊設有新泰醫院、指標型連鎖醫藥診所及各大藥局，提供全天候完善的健康醫療照護網，家中有長輩或幼童皆能安心。
四、法拍價格競爭力與利潤分析
1.實價登錄資料：
針對新北市新莊區「榮和段及泰豐街周邊半徑500公尺內」進行實價登錄大數據清洗。
依據主管機關與使用者規範之嚴格清洗邏輯：
土地使用分區：型態屬於【住宅區】。
建物類型：嚴選【透天/別墅】（純住宅透天，排除一樓純店面效益物件）。
屋齡區間：【50年以上老透天】。
以下為篩選出同質性高、揭露完整門牌之歷史真實交易明細（備註欄含特殊增建註記皆予納入）：
114年04月13日|新北市新莊區泰豐街30巷20號1~2樓|屋齡52年|土地面積29.05坪（建坪24.80坪）|總價2,360萬元|土地單價：81.2萬元/坪
112年09月|新北市新莊區泰豐街34號1~2樓|屋齡50.9年|土地面積15.43坪（建坪19.95坪）|總價1,500萬元|土地單價：97.2萬元/坪
112年06月|新北市新莊區泰豐街18巷8號1~2樓|屋齡50.4年|土地面積18.30坪（建坪24.20坪）|總價1,720萬元|土地單價：94.0萬元/坪
💡市場行情總結：
本區域同質老舊透天物件，排除極端與店面效益後，其純粹的同質土地單價區間大約落在81.2萬至97.2萬元/坪之間。周邊同類型透天厝之市場土地真實成交行情，均價保守預估為94萬元/坪。
2.價差比率預估表（以市場土地均價94萬/坪為基準）：
本案之每坪單價與底價精算，嚴格使用來源資料中[土地持分總坪數：19.79坪]作為計算基礎。絕對不以建坪計算，更不混入未保存登記之增建面積。
拍次總價底價預估土地單價與市場價差比率狀態評估一拍1,928萬97.4萬/坪高於市價約3.6%價位高於市場合理土地行情，流標（歷史紀錄）
二拍1,543萬78.0萬/坪低於市價約17.0%已具備市場吸引力，然買方觀望，流標（歷史紀錄）
三拍1,236萬62.5萬/坪低於市價約33.5%目前拍次，破盤黃金甜蜜點，驚人價差，待標
3.潛在利潤空間：
📌帳面獲利空間：本案目前三拍土地底價僅62.5萬元/坪，相較於市場保守土地均價94萬元/坪，每坪現賺31.5萬元！以土地持分19.79坪放大計算，拍定即立刻享有高達623萬元的驚人土地資產增值利潤空間，直接立於不敗之地。
📌預估租金投報率：本案合法建物權狀雖為24.20坪，但實質擁有高達47.01坪的未保存登記增建（現況為1層加2層加頂樓1層加頂樓2層之實質使用空間）。若將內部重新翻修、規劃為獨立5間套房出租，以周邊鄰近捷運站之套房月租金13,000元保守估計，年租金收入可達78萬元，回推三拍總底價之預估被動收入投報率高達6.3%，極度適合改套收租。
4.風險評估與筆錄摘要:
📌點交情形：本案點交。根據法院查封筆錄記載，現場揭示查封時按鈴無人應門，後於測量增建時，債務人鄭O倫在場稱現由家人自住使用。拍定後法院將會執行點交程序，對於投標人而言，使用權移轉風險極低，屬於法拍市場中最安全、最受歡迎的有點交類型。
📌現況說明：本案包含增建建號3014（增建面積高達47.01坪），其屬於未辦保存登記之建物。拍定人無法持法院核發的權利移轉證書辦理所有權第一次登記，且需自行承擔被違建檢舉拆除之風險，日後不得以面積不符主張減少價金。此外，依鑑價報告初步調查，無海砂、輻射、地震受創、火災或非自然死亡等情事。
📌專家建議：本件拍定後必須通知共有人是否願意以同樣價格優先承買，踐行優先承買之通知通常需要相當時日，嗣程序完備後才會核發權利移轉證書，於確定前皆不退還保證金。因三拍土地價格已重挫至市價67折，利潤空間巨大，出價策略應設定在共有人無資力跟進的合理甜蜜點，建議買家於本拍次果斷進場布局。
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代標三不守則
❌不得經手保管客戶投標保證金及投標尾款
❌不得巧立名目，賺取約定服務費以外費用
❌不得賺取差價
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