【物件資料】
📍類型：電梯大樓
📍社區：宏泰新象
📍地址：台北市內湖區成功路四段30巷28弄5號9樓
📍結構：RC造
📍樓層：9樓/12層樓
📍屋齡：31年(完工日084年2月11日)
📍土地使用分區：第三種商業區
📍用途：住家用
📍格局：現況為空屋
📍拍賣原因：拍賣抵押物
📍投標地點：士林法院
📍保證金：469萬
━━━━━━━━━━━━━━
【坪數資料】
▶️總坪數：42.93坪
▶️主建坪：20.28坪
▶️附屬坪：17.56坪
▶️公設坪：5.09坪
▶️土地坪：3.87坪
━━━━━━━━━━━━━━
【生活與交通機能】
✅商圈：內湖站成功路商圈、成功路四段生活圈
✅學校：碧湖國小、內湖國中、康寧國小
✅公園：碧湖公園、清白公園
✅賣場：Citylink內湖店
✅超市：全聯福利中心內湖德安店
✅傳統市場：湖光市場(350公尺，步行約5分鐘)
✅便利商店：7-ELEVEN、全家便利商店
✅捷運：文湖線內湖捷運站(350公尺，步行約5分鐘)
✅公車：捷運內湖站公車站
✅快速道路：環東大道、堤頂大道
✅高速公路：國道一號成功交流道
━━━━━━━━━━━━━━
【法院筆錄摘要】●點交情形→點交●
📢占有使用狀況：民國115年1月7日現場執行時，第三人（債務人母親）在場稱房屋目前已無人使用，現為空屋。拍定後依現況點交。
📢是否為變價分割/優先承買權：本案為拍賣抵押物強制執行案件，產權按常規移轉，無共有人優先承買權問題。
📢有無漏水/海砂屋/非自然死亡等註記：法院筆錄與查封公告內未特別記載海砂屋、輻射屋、地震、火災受損或非自然死亡等足以影響交易之情事。
📢違建列管狀況：本標的無未保存登記之增建列管。
━━━━━━━━━━━━━━
【他項權利】債權總額:2680萬
📌彰化商銀，1680萬，100.7.14
📌彰化商銀，1000萬，106.10.16
━━━━━━━━━━━━━━
【拍賣紀錄】
📍第一拍｜2026/06/23｜2,925.0萬｜68.1萬／坪｜點交｜流標
📍第二拍｜115/07/21｜2,341.0萬｜54.5萬／坪｜點交｜目前拍次
📍第三拍｜八折降價｜1,872.8萬｜43.6萬／坪｜點交｜預估拍次
━━━━━━━━━━━━━━
【環境特徵】捷運核心與碧湖綠意兼具
📌街道氛圍：位於成功路四段繁華商圈旁的靜巷內，兼顧生活的便利性與居住環境的寧靜，鬧中取靜。
📌建築風格：宏泰新象為內湖站周邊指名度極高的經典社區，大樓外觀與公共維護良好，具備長期的保值與增值優勢。
📌綠地分佈：鄰近台北市極具價值的碧湖公園，散步即可享受萬坪湖光山色與大片綠意，休閒機能極佳。
━━━━━━━━━━━━━━
【地段價值】內湖捷運站正核心商業區
📌土地使用分區：土地分區為第三種商業區，土地利用價值高，資產抗跌性強。
📌未來發展潛力：坐落文湖線內湖站精華軸線上，緊鄰Citylink與湖光市場，周邊商業發展蓬勃，剛性自住與租屋需求皆非常強勁。
📌稀缺性：正內湖捷運生活圈少有釋出之低公設電梯住宅，市場流通物件少，拍賣單價已形成斷層優勢。
━━━━━━━━━━━━━━
【案件特色】極低公設與安全點交的精華資產
🎇法院公告為空屋且拍定後點交，免除複雜的租約或佔用問題，產權乾淨。
🎇超低公設比，公設坪數僅5.09坪，換算室內得坪率極高，資產價值更顯踏實。
🎇地段無可挑剔，集捷運、商圈、公園、學區於一身，是內湖自住首選。
━━━━━━━━━━━━━━
【優勢與亮點】市場罕見的破盤高CP值
🏆經法院現場確認現況為空屋並明文點交，投標與交屋流程安全快速。
🏆第二拍底價單價（54.5萬/坪）與市場實價相比，價差極為顯著，利潤肉利空間巨大。
━━━━━━━━━━━━━━
【注意事項】
⚠️投標人應自行查明債務人有無積欠管理費，並注意拍定後相關物權移轉法律規定。
⚠️本案附屬建物面積達17.56坪，內含露台45.84平方公尺（約13.86坪），投標前需理解實際室內主建物空間為20.28坪。
━━━━━━━━━━━━━━
【價差比率估算】
💰拍次：第二拍
💰底價：2,341.0萬
💰單價：54.5萬／坪(計算公式：2,341萬/42.93坪=54.53萬／坪)
💰實價均價：89.82萬／坪(經由第三方地產整合平台查詢「成功路四段30巷周邊半徑500公尺內」同棟社區宏泰新象近一年內之4筆歷史成交案例，總價未扣除車位之平均單價計算：(92.08+90.42+80.92+95.84)/4=89.82萬／坪)
💰與實價價差比率：(54.5-89.82)/89.82=-39.32%
💰狀態評估：目前第二拍底價單價54.5萬/坪相較於市場實際成交均價89.82萬/坪，價差比率高達-39.32%。此破盤價已引發市場高度關注，極有可能在第二拍即引發多方搶標。
━━━━━━━━━━━━━━
【潛在利潤空間】
📌參考同社區近一年歷史實價，該坪數在市場上的實質總價約落在3,700萬至3,850萬元。若能以二拍底價2,341萬左右拍定，帳面潛在獲利與讓價空間高達約1,400萬元以上。📌地段租屋需求極強，預估適度粉飾裝潢後月租金可達4.5萬至5萬元，以二拍底價推算之長期置產投報率表現優異。
━━━━━━━━━━━━━━
【核心買方與痛點】
🎯核心買方：鎖定文湖線內湖站周邊、預算在2500萬以內、希望擁有捷運與機能的換屋家庭、首購小家庭及中長期置產客。
🎯買方痛點：內湖精華區新成屋大樓總價動輒4000萬以上且公設比極高，中古屋低公設物件釋出量又極少，常面臨有預算卻買不到合適大空間的困境。
━━━━━━━━━━━━━━
【投標諮詢】
📞代標顧問｜劉怡吟｜111年登字419331號
📞專線｜0918-350-012(同Line)
📞贏法拍｜只想為您贏得理想家園
📞歡迎預約｜zoom線上諮詢
📞經紀業:一零四法拍網股份有限公司
📞經紀人:林桂英96年北市經證第1243號